Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging Veel gestelde vragen en antwoorden over de inkomensafhankelijke  huurverhoging

1. Waarom is dit jaar de huurverhoging hoger dan de inflatie?

De rijksoverheid brengt met ingang van 2013 aan woningcorporaties een verhuurdersheffing in rekening. Volgens de plannen van het kabinet gaat die heffing de komende jaren fors stijgen. Als u op deze link  klikt kunt u de gevolgen voor RWS van deze en andere maatregelen uit het woonakkoord lezen. 

 

2. Waarom is de huurverhoging inkomensafhankelijk?

De minister wil het scheef wonen tegengaan. Van scheef wonen is sprake als de huurder in verhouding tot het inkomen te weinig huur betaalt. De norm die aangeeft welk gedeelte iemand aan huur mag besteden (de zogenoemde netto-huurquote) bedraagt ongeveer 25%.


3. Hoe hoog is de huurverhoging?

Inkomen tot € 33.614 → basishuurverhogingspercentage = 4,0%

Inkomen van € 33.614 tot € 43.000 → basishuurverhogingspercentage + 0,5% = 4,5%

Inkomen hoger dan € 43.000 → basishuurverhogingspercentage + 2,5% = 6,5%


4. Hoe hebben we uw huurverhoging bepaald?

Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2013.

Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen over 2011.

De gegevens zijn verstrekt door de belastingdienst. 


5. Wanneer kan de huur niet extra worden verhoogd?

Dat kan als iemand in het huishouden van de huurder gehandicapt of chronisch ziek is. Maar ook als het huishoudinkomen in 2012 lager was dan in 2011. Uiteraard moet het inkomen van 2012 dan wel in een lagere categorie vallen dan in 2011. Omdat de verhuurder deze gegevens niet vooraf heeft, zal de huurder die informatie moeten inbrengen in een bezwaarprocedure tegen de huurverhoging. Onderaan dit artikel vindt u informatie over de bezwaarprocedure.


6. Wie vallen in de categorie 'gehandicapten en chronisch zieken'?

Dit is inmiddels bekend, zie het nieuwsbericht van 2 mei jl.


7. Mijn huur is na 1 januari 2011 ingegaan en ik betaal al een inkomensafhankelijke toeslag. Is dit niet dubbelop?

Nee, voor huurders die al een inkomensafhankelijke toeslag betalen is de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen berekend over de basishuur. De eerder geldende inkomensafhankelijke toeslag is alleen met het inflatiepercentage (2½%) verhoogd. Als uw huur hoger uitkomt dan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel dan wordt uw huur (combinatie van basishuur en inkomensafhankelijke toeslag) afgetopt tot de maximale huur. 


8. Wat wordt verstaan onder huishoudinkomen?

De inkomens van de huurder(s) en de overige bewoners van de woonruimte samen.


9. Tellen alle inkomens mee?

Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners, die op 1 januari 2013 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zo ver dat boven het minimumloon ligt. Door de belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.


10. Welke huishoudgegevens hanteert de belastingdienst?

Dat zijn de gegevens van de samenstelling van het huishouden zoals die bij de belastingdienst bekend zijn op het moment (in april 2013) dat de verhuurder de gegevens opvraagt.

De huurder kan bezwaar maken tegen het huurvoorstel als tussen het moment van opvragen van de gegevens en 1 juli 2013 (het officiële peilmoment) wijzigingen in het huishouden leiden tot een lager inkomen in het peiljaar. Onderaan dit artikel vindt u informatie over de bezwaarprocedure.


11. Wanneer verstrekt de belastingdienst een inkomensverklaring?

De belastingdienst geeft alleen een inkomensverklaring af als het huishoudinkomen van de huurder boven € 33.614 ligt. Als het huishoudinkomen boven € 33.614 ligt, komt de verhuurder niet het exacte inkomen te weten. De belastingdienst geeft dan alleen met een code aan of het inkomen zit in de categorie van € 33.614 tot en met € 43.000 of in de categorie boven de € 43.000.


12. Wat wordt er op de inkomensverklaring vermeld?

Op de inkomensverklaring worden de inkomensgroep en het aantal inkomensontvangers van een huishouden vermeld.


13. Waarvoor mag de verhuurder de inkomensverklaring gebruiken?

De inkomensverklaring mag alleen gebruikt worden voor het opleggen van een huurverhoging. Het is niet toegestaan de informatie ergens anders voor te gebruiken.


14. Welke bezwaargronden zijn er op basis van het inkomen?

1. Het inkomen op de inkomensverklaring klopt niet.

2. Het inkomen in 2012 is lager dan het inkomen in 2011.

Onderaan dit artikel vindt u informatie over de bezwaarprocedure.


15. Wanneer is de verhuurder verplicht een tweede inkomensverklaring op te vragen?

Als de huurder stelt dat het inkomen op de inkomensverklaring niet juist is. Bijvoorbeeld omdat het aantal inkomensontvangers niet klopt of omdat het inkomen later op een ander bedrag is vastgesteld. De huurder hoeft bij zijn bezwaar geen inkomensgegevens te voegen.


16. Hoe kan de huurder bewijzen dat zijn inkomen in 2012 lager was dan in 2011?

De minister komt nog met een regeling waarin dit wordt uitgewerkt.


17. Hoe kan de huurder bezwaar maken?

1. Voor 1 juli 2013 kan de huurder schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. Als de verhuurder de huurverhoging in stand laat, dan moet de verhuurder de Huurcommissie vragen het huurverhogingsvoorstel te beoordelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. Onderaan dit artikel vindt u meer informatie over de bezwaarprocedure.

2. De huurder betaalt de huurverhoging niet. De verhuurder stuurt de huurder binnen zes weken na de voorstelde datum van de huurverhoging een herinneringsbrief. Blijft de huurder het oneens met de huurverhoging, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen. De beslissing van de Huurcommissie is bindend, maar partijen kunnen tegen de uitspraak in beroep gaan bij de rechter. Onderaan dit artikel vindt u meer informatie over de bezwaarprocedure.


18. Wanneer kan de huurder om een aanpassing van de huur vragen?

Dat kan alleen als de huurverhoging 4½% of 6½% was en de huurder aan de hand van bewijsstukken (IB60 formulieren) kan aantonen dat het huishoudinkomen een lagere huurverhoging rechtvaardigt.


19. Welke termijn moet de huurder in acht nemen?

Een huurverlagingsvoorstel moet, net als een huurverhogingsvoorstel, tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang worden gedaan.


20. Heeft de huurverlaging terugwerkende kracht?

Nee. De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht, maar gaat pas gelden op de voorstelde ingangsdatum van de huurverlaging.


Bezwaar maken 

Bent u het niet eens met de in uw brief voorgestelde verhoging van de kale huurprijs? Dan kunt u bezwaar maken door vóór 1 juli 2013 bij ons een bezwaarschrift in te dienen. U kunt het bezwaarschriftformulier invullen dat verkrijgbaar is bij het secretariaat van de Huurcommissie te Den Haag (0800-4887243). U kunt dit formulier ook downloaden van de website www.huurcommissie.nl 

Wij beoordelen of uw bezwaar terecht is. Blijft u bij uw bezwaar, dan verzoeken wij de Huurcommissie uitspraak te doen over de redelijkheid van de voorgestelde huurprijsverhoging.


Heeft u nog vragen? 

Heeft u nog vragen over de huurverhoging, dan kunt u contact opnemen met onze huuradministratie via telefoonnummer (0113) 37 70 57.